Auflassungserklärung

Die Auflassung (in Österreich auch Aufsandung genannt) ist ein Begriff aus dem Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) der Bundesrepublik Deutschland. Sie ist ein Bestandteil der Übereignung von Grundstücken.

Nach der Legaldefinition in § 925 BGB handelt es sich dabei um die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile notariell zu erklärende dingliche Einigung (siehe Form) des Veräußerers und des Erwerbers über die Übereignung von Grundstücken. Eine Stellvertretung ist zulässig: Die Parteien können sich jeweils durch Bevollmächtigte vertreten lassen, persönliche Anwesenheit vor dem Notar ist also nicht notwendig. Die Beurkundung der Auflassung schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch nicht vor. Eine mündliche Erklärung beider Parteien vor dem Notar genügt. Die öffentliche Beglaubigung ist jedoch zum Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, damit dieses die Eintragung ins Grundbuch vornehmen kann (siehe § 29, § 20 GBO). Außerdem tritt durch die Beurkundung eine Bindung an die Einigung ein, da dingliche Einigungen grundsätzlich bis zur Vollendung des Rechtserwerbes frei widerruflich sind (§ 873 Abs. 2 BGB). Aus diesen Gründen wird in der Praxis die Auflassung zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag von dem Notar auch beurkundet. Die Auflassung kann weder befristet noch bedingt erklärt werden (Bedingungsfeindlichkeit). Eine Grundstücksveräußerung unter Eigentumsvorbehalt ist nicht möglich. Jedoch ist es möglich, den Vollzug der Eintragung in das Grundbuch von einer Bedingung (z.B. Kaufpreiszahlung) oder einer Befristung abhängig zu machen (vgl. Anderkonto). Neben der Einigung ist nach § 873 BGB zum Wechsel der Eigentümerstellung zusätzlich die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erforderlich. Ein Erwerb eines Grundstücks per Handschlag ist also nicht möglich, die Eintragung ins Grundbuch ist zwingend notwendig.

Die Übereignung (Auflassung und Eintragung) ist ein Verfügungsgeschäft. Es ist zum Eigentumswechsel erforderlich, weil das deutsche Recht das Trennungsprinzip aufstellt, wonach ein Eigentumswechsel nicht schon mit dem Verpflichtungsgeschäft (meist einem Kaufvertrag) erfolgt.

Etymologie

Der Begriff Auflassung kommt aus dem germanischen Recht: beim Verkauf eines Hausgrundstückes wurde das Tor bzw. die Tür offen gelassen. Damit konnte jeder den neuen bzw. zukünftigen Eigentümer sehen. So kennt den Begriff beispielsweise schon der Sachsenspiegel (Landrecht I 9 § 5). In seinen bebilderten Ausgaben wird die Auflassung durch Übergabe von Ähren symbolisiert, die auf dem Grundstück wachsen.

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