Baulast

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht einiger deutscher Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Daneben enthält das Liegenschaftskataster nachrichtlich Hinweise auf Baulasten im Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und zukünftig auch als flächenhafte Objekte in ALKIS. Die Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet.

Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden. Durch die Verwendung der Baulast darf nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen werden. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht im Einklang steht, darf nicht genehmigt werden; die Genehmigung muss vielmehr versagt werden.

Die Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis wieder gelöscht werden; die Aufgabe der Baulast kann jedoch nur durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde erfolgen.

Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.

Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten.

Baulasten bilden unter Umständen wertbeeinflussende Tatsachen. Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder Wertermittlung. Wenn der tatsächliche Objektbestand und dessen Nutzung jedoch mit der baurechtlichen Zulässigkeit übereinstimmen, dann stellt die Baulast regelmäßig keine Wertbeeinträchtigung dar.

Nicht zu den Baulasten im hier beschriebenen Sinne gehören die Straßenbaulast, also die Verpflichtung eines Hoheitsträgers zu Bau und Unterhaltung von Straßen, sowie die Kirchenbaulast.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage in den einzelnen Ländern

Baden-Württemberg

Die Regelungen befinden sich in § 71 und - bezüglich des Baulastenverzeichnisses - in § 72 LBO.

Bayern

Es gibt keine Baulasten und kein Baulastenverzeichnis. Die entsprechenden Verpflichtungen werden dort als Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Berlin

In Berlin finden sich die Regelungen zur Baulast in § 82 BauO Bln.

Brandenburg

Baulasten und Baulastenverzeichnis gab es nur bis zum Jahr 1994. Seitdem werden die entsprechenden Verpflichtungen gemäß § 65 der Brandenburgischen Bauordnung[1] als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zugunsten derjenigen Gebietskörperschaft, die Träger der unteren Bauaufsichtsbehörde ist, in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Hamburg

Übernommen werden können nur solche Pflichten, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (§ 79 Abs. 1 HBauO).

Außer dem Grundstückseigentümer kann - mit dessen Zustimmung - auch der Erbbauberechtigte eine Baulast übernehmen (§ 79 Abs. 1 HBauO).

Hessen

In Hessen finden sich die Regelungen zur Baulast in § 75 HBO.

Mecklenburg-Vorpommern

Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt, § 83 IV LBauO M - V. Übernommen werden können öffentlich- rechtliche Verpflichtungen, andere baurechtliche Verpflichtungen, Auflagen, Bedingungen und Befristungen.

Niedersachsen

Es existieren grundsätzlich zwei Arten der Baulast, wobei bei Grenzbebauung über 9 m je nach Eintrag ins Liegenschaftsregister beim Bauamt, eine davon in Kraft tritt.

  1. Auf der im Abstand von 3 m um die Grenzbebauung vorhandenen Fläche darf nicht gebaut werden.
  2. Auf der im Abstand von 3 m um die Grenzbebauung vorhandenen Fläche muss (sofern gebaut wird) im identischen Stil gebaut werden.

Nordrhein-Westfalen

Die Vorschriften zur Baulast finden sich in § 83 BauO NRW. Das Baulastverzeichnis wird geführt von der Bauaufsichtsbehörde; der Grundstückseigentümer kann dort öffentlich-rechtliche Verpflichtungen betreffend sein Grundstück übernehmen, § 83 I 1.

Rheinland-Pfalz

Die Baulast ist in § 86 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) geregelt.[2]

Sachsen-Anhalt

Die Regelungen zur Baulast und dem Baulastenverzeichnis ergeben sich aus § 82 BauO LSA. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen, § 82 Abs. 5 Bau O LSA.

Thüringen

Die Baulast ist in § 80 (Baulast und Baulastenverzeichnis) der ThürBO geregelt.

Sachsen

Die Baulasten werden im §83 der SächsBO geregelt.[3]

Schleswig-Holstein

Rechtsgrundlagen sind:

  • § 80 Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO)[4],
  • § 1 Landesverordnung zur Übertragung von Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde auf amtsfreie Gemeinden und Ämter (8. VO-LBO)
  • Tarifstelle 5 der Landesverordnung über Verwaltungsgebühren in Angelegenheiten der Bauaufsicht (Baugebührenverordnung - BauGebVO)

Beispiele für Baulasten

  • Stellplatzpflichtbaulast: Die Verpflichtung, eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen nachzuweisen (Baden-Württemberg: § 37 LBO; Hamburg: § 48 HBauO).
  • Vereinigungsbaulast: Die Verpflichtung, zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, z.B. um auf diese Weise die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes auf der gemeinsamen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen (Baden-Württemberg: § 4 Abs. 2 LBO; Hamburg: § 7 HBauO).
  • Abstandsflächenbaulast: Die Verpflichtung, bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene Abstandflächen in Anspruch zu nehmen, um auf diese Weise den Nachweis der Abstandsflächen eines fremden Gebäudes zu ermöglichen (Baden-Württemberg: § 7 LBO; Hamburg: § 6 HBauO).
  • Erschließungsbaulast: Die Verpflichtung, die Nutzung einer näher bezeichneten Fläche als Zugang, Zufahrt und/oder für die Durchführung von Leitungen zu dulden (Hamburg: § 4 HBauO).
  • Kinderspielflächen-Baulast: Bei bestimmten Wohngebäuden ist auf dem Grundstück eine ausreichend große Spielfläche für Kinder herzustellen. Die Errichtung auf einem anderen Grundstück als dem genannten ist durch Baulast zu sichern (Hamburg: § 10 HBauO).
  • Standsicherheits-Baulast: Sie hat den Zweck, die Nutzung von der Standsicherheit dienenden Gebäudeteilen, die auf mehreren Grundstücken errichtet wurden, zu sichern (Hamburg: § 15 HBauO).
  • Bestimmte Rückbauverpflichtungen bei Nutzungsaufgabe im Außenbereich (§ 35 Abs. 5 BauGB).

Einzelnachweise

  1. § 65 Brandenburgische Bauordnung
  2. § 86 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO)
  3. Sächsische Bauordnung (SächsBO) vom 18. März 1999
  4. Landesbauordnung Schleswig-Holstein (§ 80)
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