Bausoll

Als Bausoll (manchmal auch Bau-Soll geschrieben) wird die laut Bauvertrag zu erbringende Bauleistung bezeichnet. Diese Leistung wird durch den Bauvertrag definiert, insbesondere durch die beigefügte Leistungsbeschreibung oder das Leistungsverzeichnis.

Wichtig ist für die Bauleitung zu erkennen, was vom Bausoll erfasst wird, d.h. welche Leistung laut Vertrag zu erbringen ist und welche Leistung zusätzlich durch den Bauherrn beauftragt werden muss.

Unterschieden werden können grundsätzlich zwei Arten, das Bausoll zu definieren: Das Bausoll kann als ein zu erreichendes Ziel definiert werden, wobei dem Auftragnehmer überlassen bleibt, wie er dieses Ziel erreicht (funktionale Leistungsbeschreibung) oder -wie es in der Praxis häufiger vorkommt- es können detaillierte Vorgaben für die Erreichung des Ziels gegeben werden, meist durch umfangreiche Leistungsverzeichnisse. In der Regel liegen Mischformen zwischen diesen grundsätzlichen Möglichkeiten vor.

Bausollermittlung bei unklaren oder lückenhaften Leistungsverzeichnissen

Schwierig wird die Bestimmung des Bausolls immer dann, wenn im Bauvertrag und Leistungsverzeichnis die einzelnen Leistungen nicht genau bestimmt sind, wenn das Leistungsverzeichnis und der Vertrag also lückenhaft oder unklar sind.

Die Rechtsprechung behilft sich bei unklaren oder lückenhaften Leistungsverzeichnissen durch eine Auslegung des Bauvertrages unter besonderer Berücksichtigung des Leistungsverzeichnisses. Dabei kommt es auf die Verkehrsanschauung und auf den objektiven Empfängerhorizont dessen an, der die Leistungsbeschreibung vom anderen Teil erhalten hat. Wenn die Leistungsbeschreibung vom Besteller erstellt wurde, wird mit anderen Worten die Frage gestellt, wie die Gruppe der Anbieter der Bauleistungen, die für das Projekt in Frage kämen, den Vertrag und das Leistungsverzeichnung hätten verstehen müssen. Hierbei soll es zunächst auf den Wortlaut und wenn der Lücken aufweist, auf die Umstände des Einzelfalles, unter anderem die konkreten Verhältnisse des Bauwerks ankommen.[1]

Bausoll und Bauist

Weicht das Bausoll vom Bauist (oder Bau-Ist), also den tatsächlich erbrachten Leistungen, ab, handelt es sich entweder um einen Mangel oder um zusätzlich erbrachte Leistungen. Mangelhaft ist das Bauwerk, wenn das Bauist hinter dem Bausoll zurückbleibt.[2] Zusätzliche Leistungen liegen vor, wenn das Bauist über das Bausoll hinausgeht. Bei Vorliegen der Voraussetzungen ist hierfür eine zusätzliche Vergütung zu zahlen. Falls ein vom Vertrag zu erreichendes Ziel nicht mit den im Leistungsverzeichnis verzeichneten Mitteln erreicht werden kann, dann ist das Werk, da das Bausoll auch bei detaillierten Leistungsverzeichnissen auch durch den vertraglich vorausgesetzten Erfolg definiert wird, zwar auch mangelhaft, wenn nur das Programm des Leistungsverzeichnisses abgearbeitet wird, der über die vorgesehenen Leistungen hinausgehende Aufwand kann im Rahmen der Sowieso-Kosten zusätzlich zu vergüten sein.[3]

Besonders problematisch kann sich die Ermittlung des Bausoll bei unklaren Leistungsbeschreibungen bei Pauschalpreisverträgen für den Auftragnehmer gestalten, da das Kalkulationsrisiko bei diesen Verträgen der Auftragnehmer trägt.[4]

Quellen

  1. BGH, Az. VII ZR 376/00, Urteil vom 28. Februar 2002, mit weiteren Nachweisen zur höchstrichterlichen Rechtsprechung, http://www.rws-verlag.de/BGH-FREE/volltex5/vo83730.htm (Link nicht mehr abrufbar)
  2. BGHZ 139, 244 = NJW 1998, 3707
  3. BGHZ 139, 244 = NJW 1998, 3707
  4. Horst Locher, Das private Baurecht, 7. Auflage, Verlag C.H. Beck, München 2005, ISBN 3406485235, Randnummer 101
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