Bauträgervertrag

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das die Erstellung von Wohn- und Gewerbeimmobilien zur gewerbsmäßigen Veräußerung zum Gegenstand hat.

Inhaltsverzeichnis

Organisationsform und Wirtschaftsfaktor

Bauträger werden hierzulande oft in der Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung geführt, aber auch Einzelunternehmer, Kommanditgesellschaften oder Aktiengesellschaften sind anzutreffen. Der Großteil der Bauträgergesellschaften bewegt sich in einem Segment bis 20,0 Mio. EUR Jahresumsatz und wird mit einer geringen Personaldecke betrieben. Wenige Gesellschaften erzielen weitaus höhere Umsätze, sind zumeist aber an einen Konzern (Bauunternehmung) angebunden oder kommunalnah (z.B. in städtischer "Hand").

Bauabwicklung

Die Bauabwicklung erfolgt zumeist durch Kauf und Entwicklung eines Grundstücks. Im Rahmen der Entwicklung werden sämtliche Bauleistungen von der Architektenplanung über die behördlichen Genehmigungen bis zur Bauausführung in Auftrag gegeben. Eigene Bauleistungen werden zumeist nicht erbracht. Die entwickelten Wohneinheiten werden vollständig verkauft. Der Gewinn des Bauträgers ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten zur Erstellung des Wohnraumes und der erzielten Verkaufspreise.

Der Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist rechtlich betrachtet eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag und unterliegt den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Insbesondere, wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, enthält der Vertrag werkvertragliche Elemente. Die MaBV regelt die zu leistenden Abschlagszahlungen entsprechend dem aktuellen Bautenstand. Der Bauträger verpflichtet sich, das Objekt entsprechend einer vereinbarten Baubeschreibung zu errichten und sodann an den Kunden/Käufer zu übergeben und ihm das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.

Der Bauträgervertrag ist, da Grundbesitz verkauft wird, notariell zu beurkunden.

Da der einzige Vertragspartner des Kunden der Bauträger ist, ist eine direkte Abstimmung mit Handwerkern und Firmen nicht erforderlich und andererseits auch nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Bauträgers möglich.

Der Bauträger ist gegenüber dem Erwerber für eine einwandfreie Ausführung verantwortlich und muss dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der Bauzeit oder innerhalb der darauf folgenden Gewährleistungszeit auftreten.

Neben dem Bauträgervertrag können Käufer allerdings auch normalen Kaufvertrag für bereits fertiggestellte, oder auch halbfertige Objekte von dem Bauträger verlangen, indem die Käufer die Fertigstellung auf eigene Kosten und Risiko übernehmen.

Rechtssituation in Deutschland

Die Tätigkeit des Bauträgers unterliegt den Beschränkungen des § 34 c Gewerbeordnung und erfordert eine Genehmigung hiernach. Die Einhaltung der Regelungen aus der Makler- und Bauträgerverordnung wird durch die jährliche, nachträgliche Erstellung eines MaBV-Berichtes überwacht. In diesem wird insbesondere die zweckgebundene Verwendung des zur Verfügung gestellten Kapitals einzelner Käufer dargelegt. Die Käufergelder werden in der Regel durch eine Freistellungserklärung eines Kreditinstitutes abgesichert. Diese enthält eine klare Regelung für den Umgang mit bereits gezahlten Abschlagszahlungen bei Insolvenz des Bauträgers (Rückzahlung entsprechend dem tatsächlichen Bautenstand, Fertigstellung des Vorhabens...).

Abschlussabsicherungen

Zuverlässigkeit, Qualität und Zahlungsfähigkeit eines Bauträgers können vor Vertragsabschluß nach folgenden Kriterien geprüft werden:

  • Einholung einer Bankauskunft
  • Historie des Unternehmens
  • Sind Problemprojekte des Bauträgers bekannt
  • Einholung von Referenzen z.B. durch Kontakt mit früheren Käufern
  • Besichtigung von Referenzobjekten
  • Allgemeiner Ruf des Unternehmens
  • Baubegleitende Qualitätssicherung (z.B. TÜV)

Private Baugruppe

Eine private Baugruppe ist eine Zweckgemeinschaft von privaten Bauherren, die im Gegensatz zu einem Bauträger andere Organisationsziele als die finanzielle Gewinnerzielung hat. Hierunter fallen unterschiedliche Formen, wie die individuellen und kostengünstigen Realisierung von Wohneigentum oder besondere Wohnformen (Alt und Jung, etc.), Nutzungsmischungen (Wohnen und Kindertagesstätte) oder umweltfreundliches Bauen.

Das Bauen in der Gruppe bietet folgende Vorteile:

  • gemeinsame Finanzierung und Durchführung
  • aktive Nachbarschaftshilfe schon während der Planungs- und Bauphase
  • Planung von Gemeinschaftsbereichen
  • Arbeitsteilung beim Unterhalt des Baus (Pflege, Instandhaltung).

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