Abstandsflächen

Als Abstandsfläche – in einigen Bundesländern auch Abstandfläche (etwa NRW, Sachsen-Anhalt) – bezeichnet man im deutschen Bauordnungsrecht den abstrakten Bereich (Fläche) vor den Außenwänden von Gebäuden, der mit wenigen Ausnahmen von Bebauung freizuhalten ist. In einigen Regionen wie im Norden Deutschlands wurde der notwendige Grenzabstand früher auch als Bauwich bezeichnet. In Österreich ist die Bezeichnung Bauwich gebräuchlich.

Hauptgründe für Abstandsflächen sind die ausreichende Belichtung, Belüftung, der Brandschutz und der Sozialabstand zwischen benachbarten Gebäuden.

In Deutschland liegt das Bauordnungsrecht in der Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer. Alle Länder haben dementsprechend eigene Landesbauordnungen erlassen, sodass die Detailregelungen von Bundesland zu Bundesland variieren können. Sowohl in der Musterbauordnung (MBO) als auch in den meisten Landesbauordnungen sind die Abstandsflächen in § 6 geregelt.

Grundsätzlich sind Gebäude so auf dem zugehörigen Baugrundstück anzuordnen, dass die Abstandsflächen nur auf diesem liegen. Abstandsflächen dürfen sich darüber hinaus bis zur Mitte von angrenzenden öffentlichen Straßen, Wegen und Grünflächen erstrecken. Abstandsflächen müssen nicht nur beim Neubau eines Gebäudes eingehalten werden, sondern auch bei seiner Änderung. Die Einhaltung der Vorschriften ist im Zuge der Genehmigungsplanung nachzuweisen.

So kann bei einem zunächst unter Bestandschutz stehendem Gebäude, bei welchem die Abstandsflächen nicht eingehalten werden, eine bauliche Änderung oder sogar die alleinige Nutzungsänderung zum Verlust des Bestandsschutzes führen.

Wird vom Nachbarn eine so genannte Abstandsflächen-Übernahmeerklärung oder auch Abstands-Baulast unterzeichnet, so dürfen diese Flächen auch auf das Nachbargrundstück fallen. Die Übernahme von Abstandsflächen auf ein Grundstück wird im Baulastenverzeichnis vermerkt und mindert unter Umständen den Wert des Grundstückes, da dadurch seine Nutzung eingeschränkt wird.

Die Abstandsflächen werden aus den umgeklappten Außenwänden eines Gebäudes gebildet, wobei die Tiefe der Abstandsfläche um einen bestimmten Faktor reduziert wird. Die Musterbauordnung geht dabei von der Wandhöhe H aus. Zu dieser Höhe H wird Höhe von Dachflächen mit weniger als 70° Neigung zu einem Drittel, bei mindestens 70° Neigung voll hinzugerechnet. Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt nach der Musterbauordnung:

Baugebiet Abstandsfläche nach MBO Mindestabstand
Wohn- und Mischgebiete 0,4 H 3 m
Kerngebiete 0,4 H 3 m
Gewerbe- und Industriegebiete 0,2 H 3 m
Sondergebiete gesondert geregelt 3 m

In den einzelnen Bundesländern wird sowohl von den Vorschriften zur Berechnung der Wandhöhe H als auch von dem Faktor zur Reduzierung der Abstandsfläche abgewichen. So ist für Wohn- und Mischgebiete in Nordrhein-Westfalen die Multiplikation mit 0,8 zu allen Seiten vorgesehen, zu öffentlichen Verkehrsflächen hin gilt der Faktor 0,4. Auf einer Länge von 16 m genügt gegenüber jeder Grundstücksgrenze als Tiefe der Abstandsfläche 0,4 H. In anderen Bundesländern kann der erforderliche Abstand für zwei Außenwände um die Hälfte reduziert werden („Schmalseitenprivileg“). Mindestens einzuhalten ist jedoch im allgemeinen ein Abstand von drei Metern.

Für bestimmte privilegierte Bauwerke, wie zum Beispiel Garagen oder Gartengerätehäuschen sehen die Bauordnungen der Länder Ausnahmen vor. Einige Bundesländer (etwa Brandenburg) sind dazu übergegangen, das Abstandsflächenrecht zu liberalisieren; demgemäß sind kleinere Überschreitungen der Abstandsflächen zulässig.

In Bebauungsplänen kann von den jeweiligen Regelungen der Landesbauordnung abgewichen werden. Setzt etwa ein Bebauungsplan die geschlossene Bauweise fest, müssen die Gebäude seitlich aneinandergebaut werden.

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