Nutzer-Investor-Dilemma

Das Nutzer-Investor-Dilemma beschreibt den Umstand, dass sinnvolle Investitionen unterbleiben, weil der Investor langfristig keinen Ertrag aus seiner Investition erzielen kann, dagegen der Nutzer den Vorteil nicht zu zahlen hat.

Es taucht in der öffentlichen Diskussion auch unter der Bezeichnung Investor-Nutzer-Dilemma, Mieter-Vermieter-Dilemma, Eigentümer-Nutzer-Problematik oder Kosten-Nutzen-Dilemma auf (siehe auch Prinzipal-Agent-Theorie). Es ist die Folge eines Marktversagens.

Das Nutzer-Investor-Dilemma im deutschen Mietwohnungsbau

Das Nutzer-Investor-Dilemma wird häufig im Zusammenhang von politisch zwar gewollten Investitionen in den Umweltschutz bei der Vermietung von Wohnungen genannt, wobei der Gesetzgeber gleichzeitig durch die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches § 559 zur Miethöhe dem Investor keinen langfristigen Ertrag daraus ermöglicht. Die Modernisierungsumlage gestattet zwar, Investitionen mit bis zu 11 % der Investitionssumme pro Jahr zeitlich unbegrenzt auf den Mieter umzulegen. Dieser Zuschlag darf gesetzlich aber nur solange von Mietern verlangt werden, bis eine ohnehin übliche Mieterhöhung erfolgt, die die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB (siehe Mietspiegel) nicht übersteigen darf. ^[1]. Eine Investition müsste sich in kurzer Zeit amortisieren, was bei Investitionen im Wohnungsbau in der Regel nicht möglich ist. In diesem Zeitraum hätten auch reguläre Mieterhöhungen erfolgen können, so dass Vermieter, die keine Investitionen tätigen, höhere Einnahmen erzielen. Oft steht einer Mieterhöhung auch einfach die Tatsache im Wege, dass sich eine entsprechende Miete gar nicht am Markt erzielen lässt.^[2] Mieter, die in sanierten Mietwohnungen wohnen, sparen unter Umständen erhebliche Energiekosten, zahlen langfristig aber die gleiche Miete wie Mieter unsanierter Objekte.

Beispielrechnung

Grafik zur Beispielrechnung

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit 500 m² Wohnfläche will (nach dem [EEWärmeG] der Bundesländer Baden-Württemberg und Saarland ist dies bei Heizungstausch Pflicht) eine thermische Solaranlage installieren. Die Anlagenkosten belaufen sich auf 15.000 EUR. Für die Anlage erhält er staatliche Fördermittel in Höhe von 3.000 EUR.

Mit der Anlage lassen sich 20 % des Energieverbrauches einsparen. Von derzeit 80.000 kWh pro Jahr werden also 16.000 kWh Energie eingespart. Die eingesparten Energiekosten betragen pro Jahr 0,07 ct/kWh · 16.000 = 1.120 EUR.

Die Investitionskosten abzüglich der Förderung kann der Vermieter auf seine Mieter umlegen. 12.000 EUR · 11 % = 1320 EUR darf er jährlich von seinen Mietern zurückverlangen. Bei dem ortsüblichen Mietpreis von aktuell 6 EUR/m² bedeutet dies einen Zuschlag von 1320 EUR / 12 Monaten / 500 m² = 0,22 EUR auf 6,22 EUR monatlich, also eine Mietsteigerung von 3,7 %. Dafür sparen die Mieter fast die gleiche Summe an Energiekosten.

Nach 2 Jahren will der Vermieter nun die Miete im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete erhöhen. Laut Mietspiegel wäre eine Mieterhöhung von 4 % auf 6,24 EUR/m² monatlich möglich. Diese Erhöhung hätte er auch ohne Modernisierungsmaßnahme verlangen dürfen. Da aber die Mieterhöhung durch Modernisierung nun Bestandteil der Miete geworden ist, darf er den Zuschlag für die Solaranlage nicht mehr verlangen. Er müsste die Kosten der Anlage also zum größten Teil selbst tragen, die Mieter sparen dagegen nach zwei Jahren dauerhaft 20 % der Energiekosten. Noch dazu ist fraglich, ob überhaupt eine Mieterhöhung erfolgen darf, da keine Energieersparnis im Sinne des BGB, sondern "nur" eine umweltfreundliche Primärenergie- und Kostenersparnis eintritt^[3].

Zu beobachten ist außerdem, dass ein staatlicher Zuschuss die Kosten der Maßnahme für den Mieter zwar deutlich reduziert, dagegen die Rentabilität für den Investor sogar verschlechtert ^[4]

Nur bei sehr viel teureren Sanierungsmaßnahmen, bei niedrigen Mieten oder niedrigen Inflationsraten könnte der Vermieter die Investition eventuell über einen sehr langen Zeitraum refinanzieren. Die oft wiederkehrende Behauptung, die Investition des Eigentümers hätte sich nach 9 Jahren mit 11 % BGB-Mieterhöhung amortisiert^{[5] [6][7] [8] [9] [10] [11] [12][13]}ist in jedem Falle unhaltbar. Denn Aspekte wie die beschriebene Begrenzung durch die Vergleichsmiete, aber auch Investitionsrücklage, Abschreibung, Kapitalkosten und Inflation werden hierbei außer Acht gelassen.

Folgen

Die Problematik führt seit Jahren dazu, dass Vermieter regelmäßig nur die vom Gesetzgeber verlangten Maßnahmen an Mietgebäuden vornehmen. Die Mieter dagegen müssen gegebenenfalls hohe Energiekosten in Kauf nehmen, da diese vom Vermieter in unbegrenzter Höhe als Umlagen an den Mieter weitergegeben werden. Warmmietenneutrale Sanierungen lassen sich oft nicht realisieren, d.h. die mögliche Mieterhöhung überschreitet die Einsparung auf Mieterseite. Aber selbst wenn Sanierungen unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig wären, werden sie nicht durchgeführt, staatliche Subventionen vermindern zwar die Belastungen für die Mieter, schmälern aber die Refinanzierungsaussichen (siehe Beispiel)^[14].

Lösungsansätze

Unterstellt man ein Marktversagen^{[15] [16]}, so lässt sich der Aspekt der asymmetrischen Information dadurch abmildern, in dem der Nutzer die Möglichkeit erhält, den genutzten Gegenstand an seinen Eigenschaften zu erkennen und zu bewerten. Der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis könnte hier eine Orientierungshilfe bieten, wobei dieser keine Rückschlüsse über den tatsächlichen Energieverbrauch zulässt und die Bewertung nach unterschiedlichen Verfahren erfolgt.

Zur Beseitigung des Marktversagens durch die beschriebenen mietrechtlichen Hemmnisse und begründet durch das Auseinanderfallen von Nutzer und Investor, lassen sich u. a. folgende Lösungsansätze beobachten:

Warmmiete bzw. Teilwarmmiete

Hierbei soll dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet werden, durch Energiesparmaßnahmen sich zusätzliche Einnahmen zu verschaffen, da die Warm- bzw. Teilwarmmiete ein fester Bestandteil der Nettomiete ist. Beide Lösungen kranken wieder am Auseinanderfallen von Nutzer und Investor: Der Anreiz des Nutzer sich sparsam zu verhalten sinkt, die Kosten müssen vom Vermieter getragen werden. Bei der Teilinclusivmiete treten zusätzliche Probleme auf, u. a.: Welcher Anteil wird nutzungsunabhängig abrechnet, welcher nicht? Auch ist hier ein Eingriff in die Mietgesetzgebung notwendig.^[17]

Die novellierte Heizkostenverordnung lässt eine Warmmiete zu, allerdings nur bei Passivhäusern, bei denen auf Grund der niedrigen Heizkosten die Abrechnungskosten höher ausfallen als die eigentlichen Heizkosten.

Wärme-Contracting

Viele Vermieter wurden durch das Nutzer-Investor-Dilemma veranlasst, die Verbesserung des energetischen Standards in Form des nicht immer unproblematischen Wärme-Contracting durchzuführen. Für Mieter ist dieses Verfahren meist mit Kostennachteilen verbunden, da der Contractor naturgemäß profitorientiert agiert.

Außerdem beschränkt sich dieser Lösungsansatz nur auf die Anlagentechnik und erschließt damit nur den einen kleinen Teil des Einsparpotenziales im Gebäudebestand. Ein Gutachten beziffert die maximal mögliche Einsparung durch reine Anlagensanierung auf rund 20% ^[18], was dann einem Energieverbrauch von rund 14 Liter Heizöl m²/Jahr statt rund 18 Litern entspräche. So genannte "7-Liter"-Häuser gelten aber bei Sanierungen derzeit als wirtschaftlich machbar^[19].

Bei einer Komplettsanierung sinkt außerdem das o.g. Einsparpotenzial durch Anlagensanierung erheblich. Auch das Wärme-Contracting von Kleinanlagen wird derzeit nicht angeboten, so dass nur 20% des Wohnungsbestandes für Contracting in Frage käme^[20].

Gesetzliche Auflagen

Die Energieeinsparverordnung enthält zahlreiche Nachrüstpflichten, im Bundesland Baden-Württemberg wurde eine Pflicht für die Einführung thermischer Solaranlagen eingeführt. Hierbei besteht grundsätzlich immer die Gefahr, dass der Investor nur der Auflagenpflicht nachkommt statt eine optimale Lösung anzustreben, wenn ihm keine Amortisation ermöglicht wird. Es entsteht zusätzlicher Aufwand für Bürokratie zur Einhaltung und Überprüfung.

Mietspiegel

Mieten werden in Deutschland oft im Rahmen eines örtlich gültigen Mietspiegels erhoben. Wenn energetisch sanierte wie unsanierte Objekte für die Ermittlung der Miete gleich behandelt werden, sorgt dies sogar für eine Verschärfung des Nutzer-Investor-Dilemmas.

Die Grundidee besteht darin einen Zuschlag für die Wohnungen zu erheben, die einen bestimmten Standard erfüllen. Damit soll erreicht werden, dass Vermieter energetisch sanierter Immobilien dauerhaft einen Ausgleich erhalten.

Unproblematisch ist dieser Lösungsansatz nicht, da ein Mietspiegel kein politisches Instrument ist, sondern die Marktsituation "nach wissenschaftlichen Grundsätzen" widerspiegeln soll. Wenn sich nach Marktlage kein oder nur ein geringer Zuschlag ergibt bleibt das Nutzer-Investor-Dilemma bestehen.^[21] Unterschätzt werden darf auch nicht der Einfluss der beteiligten Akteure, Mieter- und Eigentümerverbände und Stadtverwaltungen. Im Spannungsfeld der Interessen ergeben sich immer nur Kompromisse, die einer Lösung des Nutzer-Investor-Dilemmas zuwiderlaufen.

Der Gesetzgeber hat es bisher versäumt, Kriterien in einer Mietspiegelverordnung festzulegen, obwohl ihm BGB 558c hierzu Gelegenheit böte. So ist zu beobachten, dass sich in Gemeinden hierzu eine Vielzahl unterschiedlicher Beurteilungskriterien herausbilden, siehe auch ^[22]

Für eine sichere Refinanzierung einer energetischen Sanierung ist ein Mietspiegel ungeeignet. Die sich ggf. daraus ergebenden Zusatzeinnahmen sind nicht aufwandsbezogen und können sich durch Änderungen des Mietspiegels alle zwei Jahre ändern.

Zuschlag für Einzelmaßnahmen

In Mietspiegeln finden sich derzeit Kriterien wie:

• Einsatz von Brennwerttechnik
• Wärmedämmung
• Fenster mit Isolierverglasung
• Solaranlage zur Warmwassererzeugung

Erfüllt ein Gebäude diese Kriterien, darf ein Zuschlag erhoben werden. Vorteil dieser Methode ist, dass auch im Gebäudebestand der Eigentümer mit Einzelmaßnahmen honoriert bekommt, also auch preiswerte, aber anerkannt effiziente Technik zum Einsatz kommt im Vergleich zu einer aufwändigen Totalsanierung.

Zuschlag für das Erreichen von guten Energiebedarfs-/Energieverbrauchswerten

Der Energieausweis bietet erstmals die Möglichkeit Gebäude nach standardisierten Verfahren energetisch zu bewerten. Erreicht ein Gebäude einen rechnerischen Wert, der sich aus dem Energieverbrauch oder dem rechnerisch ermittelten Bedarf ergibt, darf der Vermieter einen Zuschlag erheben.

Bei alleiniger Bewertung nach Bedarfs- bzw. Verbrauchswerten entsteht das Nutzer-Investor-Dilemma allerdings in neuer Form. Denn wenn der Aufwand zum Erreichen einer Mietspiegelrelevanz zu groß ist, unterbleiben sinnvolle Teilmaßnahmen eventuell ganz. Auch nach dem Erreichen eines Grenzwertes ist kein Anreiz mehr vorhanden, weitere Maßnahmen am Gebäude auszuführen.

Problematisch bei Berücksichtigung des Primärenergiebedarfes ist, dass dieser nicht mehr mit der bezahlten Energiemenge korreliert. Beispielsweise erzielt eine Holz-Pelletsheizung einen wesentlich geringeren Primärenergiebedarf als eine Heizung mit fossilen Energieträgern, nicht aber unbedingt geringere Kosten. Der Zuschlag wird zum umweltpolitischen Instrument.

Ein weiteres schwerwiegendes Problem ist die Existenz drei unterschiedlicher Ausweisformen. Für dasselbe Gebäude lassen sich derzeit (2010) drei verschiedene Ausweise erstellen: Ein auf dem Energieverbrauch basierender Ausweis und zwei auf dem theoretischen Energiebedarf basierende Ausweise (nach [EnEV] 2007, EnEV 2009). Es sind aber nicht für alle Gebäudearten alle Ausweise zulässig. Da ein Vergleich der Ergebnisse oft nicht möglich ist, bedeutet dies in der Praxis, dass die Ausweise für eine Mietspiegelerhebung in der Regel nicht nutzbar sind.

Beispiele

Seit Jahren ist in vielen Mietspiegeln für energiesparende Fenster ein Zuschlag möglich. Es zeichnet sich ab, dass die Berücksichtigung der unterschiedlichen Energieausweise problematisch ist und bei Berücksichtigung mit unterschiedlichsten Umrechnungen versehen werden muss.

Der Mietspiegel 2003 in Darmstadt führte erstmals die gute wärmetechnische Beschaffenheit als Merkmal einer Wohnung ein. Es durfte ein Mietzuschlag von 0,37 EUR pro m² Wohnraum und Monat erhoben werden, wenn der Primärenergiebedarf des Gebäudes von 175 kWh pro m² und Jahr unterschritten wurde ^[23].

Nach dem Darmstädter Mietspiegel 2008 sind folgende Zuschläge möglich: bei einem angepassten Primärenergiekennwert von unter 175 kWh pro m² und Jahr dürfen 0,49 EUR pro m² und Monat zusätzlich vom Mieter verlangt werden. Liegt der Kennwert unter 250 kWh pro m² und Jahr ist ein Zuschlag von 0,37 EUR pro m² und Monat) möglich. Es sind nur noch Energiebedarfsausweise nach der Energieeinsparverordnung 2007 zulässig.^[24]

Für die Stadt Bochum werden im Mietspiegel 2010 Zuschläge für Dämmung von 0,25 EUR pro m² und Monat, Brennwerttechnik 0,23 EUR pro m² und Monat. Diese Zuschläge zusammengenommen können immerhin bis zu 10 % des Mietpreises in Bochum ausmachen. Die Berücksichtigung von Energieausweisen im Mietspiegel 2008 wurde rückgängig gemacht^[25].

Der Mietspiegel 2010 der Stadt Regensburg berücksichtigt Verbrauchs- und Bedarfsausweise in gleicher Weise ^[26].

Der Mietspiegel 2010 der Stadt Frankfurt am Main berücksichtigt Fenster und Heizungsanlage bei Ermittlung der Miete mit einem Zuschlag von bis zu 0,44 EUR pro m² und Monat^[27].

Der Mietspiegel 2011 in Berlin berücksichtigt bei der Ermittlung der Miete jeweils Zu- und Abschläge auf Basis eines Verbrauchsenergiekennwertes.^[28].

Einzelnachweise

1. ↑ (Urteil BGH VIII ZR 331-06)
2. ↑ Franz-Georg Rips: Protokoll 16/52. Deutscher Bundestag, S. 18–19.
3. ↑ Norbert Eisenschmid: „Die Energieeinsparung im Sinne der §§ 554, 559 BGB", WuM 2006, S. 119
4. ↑ [1] InWIS-Studie, S. 112
5. ↑ [2] Endbericht Ifeu-Institut, 2. Dezember 2005
6. ↑ [3] Michael Nast et al.: Eckpunkte für die Entwicklung und Einführung budgetunabhängiger Instrumente zur Marktdurchdringung erneuerbarer Energien im Wärmemarkt. Endbericht im Auftrag des BMU, 2006, S.12, S.109, S.149, S.210
7. ↑ [4] BMU: Ergänzende Untersuchungen und vertiefende Analysen zu möglichen Ausgestaltungsvarianten eines Wärmegesetzes, Endbericht im Auftrag des BMU, 2009, S. 187 ff.
8. ↑ [5] Mieterverein Hamburg e.V.: Das CO2-Minimierungsprogramm... BUND, 2. Juli 2007
9. ↑ [6] Beyer, Lippert: Gutachten der Universität Jena zum Wärmecontracting im Auftrag des ZVEI, 2007
10. ↑ [7] Stefan Klinski: Stellungnahme zum EEWärmeG. 16. April 2008, S. 24 ff.
11. ↑ [8] Ulrich Zawatka-Gerlach: Anstieg der Mieten gesetzlich stoppen. Der Tagesspiegel, 17. November 2008
12. ↑ Felix Ekardt, Christian Heitmann: Energetische Sanierung und das EEWärmeG. Kann das Investor-Nutzer-Dilemma ökologisch-sozial aufgelöst werden? Recht der Energiewirtschaft, 2009, S. 118 ff.
13. ↑ [9] Bremst Klimaschutz die Wohnraumversorgung?, Haus und Grund Reutlingen, Podiumsdiskussion vom 29. März 2010
14. ↑ [10] Andreas Pfnür (Hrsg): Wirtschaftlichkeitsberechnungen von Klimaschutzinvestitionen in der Wohnungswirtschaft, Arbeitspapiere zur immobilienwirtschaftlichen Forschung und Praxis, Band Nr. 18, November 2009
15. ↑ [11] Energieeffizienz - eine neue Aufgabe für staatliche Regulierung? - ZEW, 2008
16. ↑ [12] Prognosstudie - BMWI 2007
17. ↑ [13] Mietrechtliche Möglichkeiten zur Umsetzung von Energiesparmaßnahmen im Gebäudebestand - Studie des IWU, 2001
18. ↑ [14] Ruhland, Herud: "Prognose der Marktdurchdringung des Contracting in der Deutschen Wohnungswirtschaft", Gutachten der Universität Jena im Auftrag des ZVEI, 2008, S.32 ff.
19. ↑ [15] Studie McKinsey: "Kosten und Potenziale der Treibhausgasvermeidung in Deutschland", 2009, S.37 ff.
20. ↑ [16] "Holzweg Contracting", Haus und Grund Report, Ausgabe Januar 2009
21. ↑ [17] 'Auf der Suche' SZ vom 26. Juni 2009
22. ↑ [18]'Integration energetischer Differenzierungsmerkmale im Mietspiegel' BBSR-Online-Publikation, Nr. 04/2010, ISSN 1868-0097
23. ↑ [19] Mietspiegel Darmstadt 2003
24. ↑ [20] Mietspiegel Darmstadt 2008
25. ↑ [21] Mietspiegel Bochum 2010
26. ↑ [22] Mietspiegel der Stadt Regensburg 2010
27. ↑ [23] Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main 2010
28. ↑ [24] Berliner Mietspiegel 2011

Quellen

• Wer soll das bezahlen? - Die Zeit 13. September 2007[25]
• Es gibt kein Nutzer-Investor-Dilemma - Pressemitteilung des DMB [26]
• Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage zum Nutzer-Investor-Dilemma [27]
• Vortrag Fa. BMSC basierend auf IWU-Quellen [28]
• Plenarprotokoll vom 29. Mai 2008: Mietrechtsänderungen zur Erleichterung klima- und umweltfreundlicher Sanierungen [29]
• Alte Orte, neuer Glanz – ressourceneffizientes Bauen und Wohnen im Bestand, Wuppertal Institiut, Juni 2008 [30]
• Nachhaltiges Wohnen und Bauen Publikation Umweltbundesamt 9/2008 [31]
• Energieeffizienz im Wohngebäudebestand - Studie des IWU im Auftrag des VdW Südwest [32]
• Anhörung zum Thema Zukünftige Energie- und Klimaschutzpolitik in Hessen Hessischer Landtag 3. September 2008 [33]
• Beseitigung mietrechtlicher Hemmnisse beim Klimaschutz, IVD e.V., 9/2008 [34]
• Wege aus dem Vermieter-Mieter-Dilemma", InWIS, Konzeptstudie im Auftrag des GdW, 2/2011 [35]

Literatur

• Mira Meyer: Ökologische Zielsetzung des Mietrechts. Praxis und Theorie des Bau- und Immobilienrechtes. Bd 11., Lexxion Verlagsgesellschaft, Berlin 2009, ISBN 978-3-939804-70-3
• [36] Felix Ekardt: Soziale Gerechtigkeit in der Klimapolitik. Staat und Zivilgesellschaft. Bd. 249, edition Hans-Böckler-Stiftung, Düsseldorf 2010, ISBN 978-3-86593-142-9, S. 55 ff
• [37] Integration energetischer Differenzierungsmerkmale im Mietspiegel, BBSR-Online-Publikation, Oktober 2010, ISSN 1868-0097