Pacht


Pacht
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Die Pacht ist die im Pachtvertrag vereinbarte Überlassung einer Sache (oder von Rechten) und der Erträge daraus, gegen Zahlung einer Pacht, des Pachtzinses. Ein Pachtvertrag ist einem Mietvertrag sehr ähnlich. Der Pachtvertrag sichert dem Pächter im Gegensatz zur Miete nicht nur den Gebrauch der Pachtsache zu, sondern auch den Ertrag aus dieser, sofern die Nutzung der Pachtsache ordnungsgemäß erfolgt (sog. Nutzungen). Der Pächter entrichtet hierfür dem Verpächter den Pachtzins.

Inhaltsverzeichnis

Übersicht

Der Pachtvertrag ist in Deutschland in den Vorschriften der §§ 581-597 BGB geregelt (Pacht: §§ 581 ff. BGB, Landpacht: §§ 585 ff. BGB).

Anders als beim Mietvertrag kann der Pachtvertrag als gegenseitiger Vertrag nicht nur über Sachen, sondern zusätzlich auch über Rechte geschlossen werden. Ferner wird nicht nur der Gebrauch der Sachen beziehungsweise Rechte gestattet, mit dem Pachtvertrag ist auch die Ziehung der Früchte aus der Sache möglich. So wird im Pachtvertrag als Gegenleistung nicht (wie im Mietvertrag) ein fester monatlicher Betrag vereinbart, sondern Zahlungen in Abhängigkeit vom Umsatz oder Ertrag.

Deshalb finden Pachtverträge heute überwiegend in der Gastronomie und der Landwirtschaft (Landpacht) Anwendung.

Genau wie die Miete ist die Pacht ein Dauerschuldverhältnis, das durch Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch Kündigung beendet wird. Für die meisten Pachtverträge treten neben den zivilrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs noch öffentlich-/privatrechtlich-gemischte Gesetze hinzu, wie das Bundeskleingartengesetz (Deutschland) bei der Pacht von Kleingärten, das Bundesjagdgesetz bei der Pacht einer Jagd.

Dem Pachtvertrag ähnlich ist das verbundene Geschäft des Franchising beziehungsweise Franchisevertrag.

Auch das Nutzungsrecht und Entgelt für eine Software (ASP-Lösung) können in einem Pachtvertrag geregelt sein.

Pflichten des Verpächters und Pächters

Der Verpächter muss wie der Vermieter dem Pächter die Sache beziehungsweise das Recht zum Gebrauch (im Landpachtrecht Ziehung der Feldfrüchte) überlassen. Der Pächter muss dafür die vereinbarte Pacht („den Pachtzins“) entrichten. Hinsichtlich des Gebrauchs der Sache sind die Vorschriften über die Miete weitgehend anwendbar.

Der Pächter ist weiterhin berechtigt, das Inventar zu nutzen, und auch verpflichtet, das Inventar nach Beendigung des Vertrages zurückzugeben.

In früheren Zeiten wurde die Pacht oft auch in Form eines vereinbarten Anteils am Naturalertrag erbracht: z. B. „Halbpacht“, „Halbpächter“ (Abgabe der Hälfte des Ertrags).

Pfandrecht

Dem Pächter kommt gegenüber den Forderungen gegen seinen Verpächter ein Pfandrecht aus der Pacht nach § 583 BGB zugute. Der Verpächter selbst erhält ein Pfandrecht aus § 592 BGB für seine Forderungen gegen Pächter.

Kündigung

Die Kündigung ist mit der Miete ausgestaltet. Sie ist gegenüber dem Verpächter oder dem Pächter zu erklären. Stirbt der Pächter, besteht ein besonderes Kündigungsrecht der Erben und des Verpächters innerhalb eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten bis zum Ende eines Quartals zu kündigen. Ansonsten gelten die Vorschriften der Miete weitgehend entsprechend.

Beispiele

Pachtverträge beziehen sich oft auf Grundstücke mit und ohne Bebauung. Landpacht bezeichnet die Verpachtung zur Landwirtschaftlichen Nutzung, Erbpacht ermöglicht dem Pächter die Bebauung des gepachteten Grundstücks (der Vertrag läuft dann üblicherweise 99 Jahre). Die heute in Europa selten gewordene, aber in Lateinamerika, Asien und Afrika noch häufige Teilpacht (auch Teilbau) ist eine Form, bei der sich Pächter und Landbesitzer den Ertrag des Landes teilen, dies geschieht zu variablen Anteilen, bei einer Teilung zu gleichen Teilen spricht man auch von Halbpacht.

Verwandte Themen

Andere Überlassungsarten sind Leihe und Miete.

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