Beleihungsauslauf

Beleihungsauslauf ist ein Begriff aus dem Kreditgeschäft der Banken, nämlich der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Kreditsicherheit.

Während der – am Verkehrs- oder Marktwert orientierte – Beleihungswert die theoretisch maximale Beleihbarkeit einer Kreditsicherheit repräsentiert, wird mit dem Beleihungsauslauf das gesamte Kreditrisiko im Vergleich zur beliehenen Kreditsicherheit dargestellt.

Bei der Beleihung von Immobilien repräsentiert der Beleihungsauslauf das Verhältnis aller Fremdfinanzierungsmittel (auch der als Vorlasten eingetragenen Grundpfandrechte) zum Beleihungswert des beliehenen Objektes.

Der Beleihungsauslauf wird in Prozent des Beleihungswerts angegeben. Je niedriger der errechnete Prozentwert ausfällt, desto geringer ist für den Kreditgeber das Verlustrisiko, das nach einem potenziellen Ausfall des Kreditnehmers durch die Verwertung des Sicherungsgegenstands entsteht. Orientierungsgröße für den Beleihungsauslauf ist die prozentuale Beleihungsgrenze, die für eine bestimmte Sicherheitenart festgelegt wurde. Eine Kreditgewährung ist im Regelfall von ihrer absoluten Höhe nur gerechtfertigt, wenn der Beleihungsauslauf nicht höher ist als die Beleihungsgrenze.

Beispiel

Eine Bank gewährt dem Eigentümer einer Wohnimmobilie ein Darlehen über EUR 17 Mio. Der Verkehrswert dieser als Kreditsicherheit dienenden Immobilie beläuft sich auf EUR 22 Mio., während die Bank den Beleihungswert auf EUR 20 Mio. festgelegt hat. Dann beträgt der (anfängliche) Beleihungsauslauf für dieses Darlehen 85 % des Beleihungswerts. Dies ist ein relativ hohes Risiko aus Sicht der Bank, weil die Beleihungsgrenze für wohnlich genutzte Gebäude bei Banken meist bei 80 %, für sog. Realkredite bei gar nur 60 % liegt. Der Beleihungsauslauf von 85 % signalisiert nun, dass das Risiko um 5 %-Punkte bzw. gar 25 %-Punkte über den bankinternen Beleihungsgrenzen liegt. Durch spätere Tilgungen sinkt dann der anfängliche Beleihungsauslauf, weil sie – bei konstant bleibendem Beleihungswert – das Beleihungsrisiko mindern.

Ist im Beispiel das Wohngebäude bereits mit einer erstrangigen Grundschuld in Höhe von EUR 1 Mio. zugunsten einer anderen Bank belastet, würde sich der Beleihungsauslauf auf 90 % verschlechtern (1 Mio. Vorlast + 17 Mio. eigenes Darlehen : 20 Mio. Beleihungswert). Der Grund für das noch höher eingeschätzte Beleihungsrisiko liegt darin, dass im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie die nachrangige Bank als betreibender Gläubiger fungieren müsste und dadurch der vorrangig abgesicherten Bank bei der Verteilung der Verwertungserlöse vorab die erste Million zusteht. Erst dann wird der Rest der Erlöse der nachrangigen Bank übertragen. Dieses Verteilungsrisiko zugunsten vorrangig abgesicherter Gläubiger ist im Beleihungsauslauf zu berücksichtigen, um das gesamte Beleihungsrisiko darzustellen.

Internationale Darstellung

Die im englischen Sprachraum übliche Bezeichnung Loan-To-Value Ratio (LTV) berücksichtigt nur das Verhältnis des Kreditbetrages zum Verkehrs- oder Marktwert eines Objektes. Der Beleihungswert ist hingegen im englischsprachigen Bankbereich unbekannt.

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